“Это варварство приведет к коллапсу и нехватке территорий”: Кто виноват в бесконтрольной и хаотичной застройке Киева и что с этим делать
За последние несколько лет хаотичная застройка в Киеве стала особенно заметна: новые дома появляются с бешенной скоростью. И часто там, где строить не было разрешено. Одни стройки - незаконны, другие возводятся вопреки протестам местных жителей, а в третьих - не соблюдается этажность зданий. А часто все эти три проблемы есть на одной стройке.
Кроме того, со строительством некоторых новых зданий иногда связан целый список других “недочетов”: дома так и остаются недостроенными, а пострадавшие инвесторы остаются обманутыми владельцем строительной пирамиды. Например, в одном из многих недостроев в следствии аферы Войцеховского жители сами собирают деньги на лифт, электрику и фасадные работы. Остальные секции этого дома не берется достраивать ни один инвестор, ведь заведомо известно, что такие работы будут убыточны: квартиры в несуществующей секции уже давно проданы.
Фото: Достроить многие объекты Войцеховского, такие как "Жемчужина Троещины", очень сложно (РБК-Украина)
Часто огласке придают случаи, когда проект работ была задуман как реставрация старого здания, но вместо этого на месте уникального исторического дома возводят очередной новострой, который архитектурно совсем не похож на то, что было на его месте ранее.
В сети появляются новости о том, как застройщики ликвидируют парки и скверы, и нередко мешают жителям районов и более серьезными нарушениями окружающей среды. Так, на улице Круглоуниверситетской в центре Киева вырытый рабочими огромный котлован нарушил коммуникации близлежащих домов, а строительные работы не смог остановить даже запрет КГГА и мэра города.
Строительство новых домов время от времени активизируется и в живописной зоне Соломенского парка. По словам общественных активистов из "Инициативной группы Соломенского ландшафтного парка", парк давно стал местом "осваивания территорий" как застройщиками многоквартирных домов, так и коммерческими предприятиями. А тем временем зеленых насаждений в этом месте становится все меньше.
Эксперты прогнозируют: в дальнейшем ситуация только усугубится, ведь система взаимодействия “город-застройщик-инвестор” остается старой и коррумпированной.
Styler решил узнать мнения экспертов о том, кто виноват в том хаосе, который царит в строительстве новых домов в Киеве и какие шаги необходимо предпринять, чтобы критическая ситуация изменилась к лучшему.
“К старым коммуникациям подключают новые дома”
Эксперт Национального экологического центра Олег Андрос считает, что в бесконтрольной и хаотичной застройке Киева виновны институции, причастные к разработке градостроительной документации, а также Киевсовет всех предыдущих и нынешнего созывов.
“В 2002 году был принят ныне действующий Генплан, достаточно прогрессивный в вопросе сохранения и заповедания зеленых зон. Однако в то же время начался застроечный “бум”. Называя происходящее “инвестициями” и “развитием столицы”, застройщики фактически строят, где хотят и как хотят. Строят, не считаясь с общественностью Киева, "покупая" решения Киевсовета. Каждое из решений КГГА о стройке в парке нарушает Генплан. Именно поэтому при мэрстве Попова пытались принять новый Генплан, урезающий зеленые зоны", - комментирует он.
По словам Олега Андроса, застройщики не руководствуются каким-либо целостным видением развития Киева.
“Это уже привело к коллапсу инфраструктуры Киева. К старым коммуникациям подключают новые дома. Зачастую новостройки стоят пустые из-за 500% "навара" при продаже квартир. Киев искусственно делают мегаполисом, потому что в регионах - безработица и люди едут на заработки в столицу”, - добавляет он.
Комплексная, интегрированная стратегия развития Киева сейчас отсутствует, говорит исследователь города, представитель аналитического центра CEDOS Игорь Тищенко.
“Не секрет, что вместо четко и прозрачно функционирующей системы планирования Киев управляется вручную - фактически госаппаратом. Здесь пересекаются интересы всех ведомств – чиновников из КГГА, правоохранительных структур, депутатов Верховной рады, собственников земель и застройщиков. Необходимо децентрализовать управление этими процессами, поскольку каждый район в столице – уже как отдельный город. Та же Троещина, к примеру, по численности населения превышает Ивано-Франковск. Есть также и вторая проблема, которая вытекает из предыдущей. За мэром стоит не общественность города, а девелоперы, которые возводят тысячи квадратных метров жилья. К тому же, градостроительство у нас до сих пор очень зарегулировано, контроль не передан на места, гражданское участие в городском развитии фактически не предусмотрено. Все устроено так, что простому человеку разобраться в законности или незаконности той или иной застройки практически нереально. Сейчас наблюдаем хаос и в градостроительстве, и в планировке. Это отражается на всех сферах жизни. А при наличии интегрированной стратегии развития города все было бы совсем по-другому. Ведь она в связи с новым строительством согласовывала бы все стороны жизни киевлян: образование, медицину, сервисы, транспорт”, - объясняет Тищенко.
Фото: В июле 2017 года В Киеве на улице Круглоуниверситетской 2/1 даже после запрета на строительство застройщики наняли рабочих и вырыли траншею, угрожающую соседнему дому – памятнику архитектуры (facebook.com/Владимир Хенгистов)
“В дальнейшем это варварство с городскими застройками приведет к коллапсу очистительных коммуникаций, нехватке территорий для отселения "хрущевок", -прогнозирует Олег Андрос. - Это также приведет к уничтожению и урезанию парков, экосети Киева, которую мы хотим сделать цепью объектов природного заповедного фонда. Это и дальше будет создавать так называемые районы-гетто, такие как как Харьковский массив или Печерск (где дефицит зелени катастрофически заметен уже сейчас). На пример, "Комфорт-таун" и близость его к заводу "Фанплит" показывает, что новые районы далеко не всегда так безопасны, как говорит реклама застройщиков. Сейчас главное задание киевлян - не дать протянуть генплан, урезающий зеленые зоны”, - говорит эксперт.
"В Киеве - 184 проблемных объектов" - КГГА
Многие объекты, строящихся по Киеву, являются незаконными. Больше всего застроек, которые уже стали скандальными, заморозили из-за аферы Анатолия Войцеховского. От его махинаций пострадали тысячи инвесторов. Как проверить новостройку и убедиться, что застройщик - надежный? С этим вопросом мы обратились к заместителю председателя КГГА Александра Спасибко.
"Отношения в сфере градостроительной деятельности регулируются целым рядом нормативно-правовых актов. Но, к сожалению, они не дают права местной власти в полной мере контролировать строительную сферу города. Департамент по вопросам архитектурно-строительного контроля Киева контролирует объекты класса последствий СС1 и СС2, а объекты СС3 относятся к компетенции ГАСК Украины. Но, не смотря на все ограничения, наша обязанность - навести порядок в строительной сфере города и защитить людей ", - комментирует Спасибко.
В КГГА создали сайт мониторинга застроек, где инвестор может проверить законность объекта. Профильные департаменты имеют приемные дни и оказывают розьяснювання, какие документы необходимо проверить и на что обратить внимание перед тем, как подписать договор. "Мы выходим на внеплановые проверки объектов, по обращению граждан в том числе.
"Также в марте 2016 мы создали городскую комиссию по вопросам проблемных застроек, в состав которой вошли представители профильных департаментов, районных администраций, ЖКХ, правоохранительных органов, СБУ, депутатов Киевского городского совета, инвесторов строительства. В каждом районе созданы рабочие группы под председательством профильного заместителя главы районной администрации. На заседаниях районных рабочих групп рассматриваются ситуации, сложившиеся вокруг проблемных объектов строительства и нарабатываются в пределах компетенции возможные пути выхо да в каждой конкретной ситуации ", - добавляет заместитель председателя КГГА.
Сейчас общее количество объектов, которая обрабатывается и отнесена районами к категории проблемных - составляет 184, среди них - 40 объектов скандального застройщика Войцеховского.
Благодаря сотрудничеству рабочих групп и инвесторов по ряду объектов есть определенные положительные сдвиги. Жители объединяются в ЖСК, а в КГГА помогают решить вопрос по переводу из строительного на жилой тариф электро- и водоснабжения, с документам и тому подобное. В каждом конкретном случае ищут правовые пути решения проблемы.
Отдельный вопрос - предоставление финансовой помощи пострадавшим инвесторам. Часто постраждалои говорят, что ждут помощи долго, а еще чаще - просто не знают, куда могут обратиться за помощью.
"Сейчас есть большое количество людей, пострадавших из-за аферы Войцеховского. И пока они пытаются вернуть деньги через суд, мы помогаем им узаконить и достроить их жилье. Так, речь пока не идет о финансовой помощи. Пока что самый быстрый способ помочь людям только через правовую помощь. и у нас уже есть примеры когда люди объединяются в кооперативы, чтобы достроить свое жилье. насчет сноса незаконных застроек - мы делаем все в рамках действующего законодательства, чтобы сохранить объекты и дать возможность инвесторам их достроить ", - объясняет Александр Спасибко.
К практике общественных слушаний пока не привыкли
Есть отдельные инициативы в различных городах Украины, которые внедряют принципиально новые подходы к планированию городского пространства. Например, в Украине активно действует проект по созданию интегрированных стратегий городского развития под эгидой Немецкого общества международного сотрудничества (GIZ). В проекте принимают участие Черновцы, Винница, Житомир и Полтава.
Пилотные города-участники к концу 2017 года при поддержке проекта разработают Концепции интегрированного развития. К этому процессу привлекаются общественные организации и жители города. На основе собственного плана интегрированного развития каждый город разрабатывает секторальный план. Например, план развития городской мобильности. Вместе с представителями общины города выберут один приоритетный проект и к концу 2018 разработают его до степени готовности к внедрению.
“Подобным проектам трудно зайти в Киев, потому что для их реализации у руководства столицы отсутствует политическая воля”, - констатирует Игорь Тищенко.
В застройках Киева далеко не всегда дело в законности или незаконности дома, подчеркивает исследователь.
“Часто речь идет о банальных договоренностях. Можно взять, к примеру, скандально известный ТРЦ на Героев Днепра. Это здание вполне законно по документам, которые всегда можно подкорректировать. Но там все делалось против воли местных жителей. Общественные слушания превращались в фарс, и в итоге “продавливались” нужные решения. У девелоперов всегда есть мощная армия юристов, которые могут “переиграть” любой документ в их пользу. А у общественных активистов такой армии юристов, к сожалению, нет. Так или иначе, эти массовые и хаотичные застройки на разных клочках земли Киева предназначаются для очень небольшой прослойки богатого населения. В Киеве значительная, если не большая часть населения имеет средства к существованию лишь на сегодняшний день, а жилье в новостройках - все-таки достаточно дорогое, и позволить его себе могут лишь немногие. У нас нет городской политики доступного жилья, и люди по несколько поколений живут в одной и той же квартире”, - добавляет эксперт.
Еще одна проблема - это отсутствие в Киеве условий и практики общественного участия в городском развитии, говорит Игорь Тищенко.
“Община города не участвует в развитии городской среды так, как это должно быть. У нас только время от времени собираются слушания, но они проходят по обрезанной, очень формализованной процедуре, и только при принятии детальных планов территорий. Но что такое идеальное гражданское участие? Это когда горожане вовлекается в любой городской проект на всех его этапах: от изучения потребностей района к разработке и реализации проекта. Если бы такая система у нас действовала, то никаких проблем с хаотичными застройками просто не было бы. Сейчас потребности населения районов не изучают и даже такой инструмент, как бюджет участия, не может исправить этого", - говорит он.
“Задача города - посадить всех за стол переговоров”
Можно долго искать виновных в несовершенстве законодательства или коррупции, но данная проблема - гораздо глубже, утверждает сокоординатор совета по урбанистике Киева, журналист Григорий Мельничук. По его словам, ситуация не будет меняться, пока у города не будет стратегии строительства новых домов.
“У города нет проактивной стратегии нового строительства - как направить энергию застройщиков и спрос рынка недвижимости в "мирное и конструктивное" русло. Сейчас застройщики сами выискивают участки, где можно влезть, где можно договориться, и дальше проходят через круги ада бюрократов и выдерживают протесты местного населения. Но, на самом деле, должно быть по-другому: сам город должен предлагать застройщикам участки, причем в комплексе развития целых районов. С новыми линиями общественного транспорта и магистралями, с коммуникациями. Даже если земля в частной собственности, то задача города - посадить всех за стол переговоров и разработать действенную общую стратегию, по которой все - и город, и застройщики, и местные жители, и инвесторы - будут двигаться”, - говорит эксперт.
К сожалению, многим покупателям нового жилья часто приходится мириться с тем, что застройщик, вопреки обещаниям, не строит ни детских садиков, ни школ. Как результат – катастрофическая нехватка учебных заведений для детей, и в очередь в детский сад ребенка нужно записывать чуть ли не до его рождения. Об этом напоминает исследователь города Игорь Тищенко.
“В КГГА часто любят вспоминать высказывание девелоперов: “Город должен развиваться”. Это уже стало своего рода крылатой фразой. А по факту она означает, что плохие тенденции не меняются и город будет и дальше расти в высоту и в ширину. При этом будет еще более ощутима нехватка школ и детсадов, и больниц, и плохая работа городских служб и коммуникаций, и транспорта. Застройщики не инвестируют в эти сферы, поэтому подобные проблемы будут ложиться на плечи всех налогоплательщиков”, - подчеркивает эксперт.
В то же время журналист Григорий Мельничук считает, что ожидать детских садов и школ от любого застройщика не стоит в принципе.
“Застройка – это все-таки бизнес, где нет понятия обещаний. С другой стороны, жилье - это не просто здание, но и инфраструктура, обеспечивающая качество жизни. Это уже вопрос запросов покупателей - когда сначала покупают метры, а потом начинают оглядываться по сторонам. Дефицит школ и детсадов ухудшает качество жизни для части семей. И это их вопрос - отследить этот момент при выборе места жительства, и уж тем более при покупке квартиры. А новый Генплан даже частично решить эту проблему не может. При условии, если он будет принят в том же виде, в котором существует сейчас. Нужна стратегия развития города, разработанная вместе с заинтересованными сторонами. Это решается на уровне каждого отдельно взятого города”, - объясняет он.
“Исторические здания в центре города продолжат сносить”
Ранее Styler писал о том, что в Киеве когда "всплывают" давние строительные проекты, которые были задуманы при прошлых администрациях города. По словам исследователя архитектуры Владимира Хенгистова, это могут быть объекты, которые были запланированы еще при Омельченко и Черновецком и стояли "замороженными" много лет, сейчас снова начинают строить.
“Стройка на многих объектах активизировалась только сейчас, поскольку из-за девальвации гривны люди пытаются сохранить свои депозиты, инвестируя их в недвижимость, а девелоперы ровно по той же причине стараются как можно скорее реализовать свои строительные проекты”, - рассказывал тогда Владимир Хенгистов.
В то же время исследователь города Игорь Тищенко считает, что подобные участки земли за это время могли уже несколько раз сменить владельцев.
“Несколько лет после Майдана на рынке нового жилья было затишье. За это время могло произойти перераспределение владельцев, а после выжиданий экономического роста стройки снова активизировались. Мой прогноз таков: исторические здания в центре города продолжат сносить и это процесс не остановить. Это будет продолжаться до тех пор, пока у нас можно вручную внести изменения в Генеральный план, "продавить" нужные градостроительные обоснования, до тех пор, пока город полностью находится в руках самих же владельцев недвижимости”, - подчеркивает он.
Эксперт пока что не верит в то, что ситуацию может кардинально изменить отдельная инициатива снизу. Разве что только эта инициатива станет массовой, а к власти через институции придут гражданские активисты, которые горят желанием изменений.
“Нужно развивать самоуправление в каждом микрорайоне города. Эти люди должны быть постоянно активны, чтобы влиять на вышестоящие органы. И только тогда ситуация изменится к лучшему”, - подводит итог Игорь Тищенко.
Как предотвратить возникновение незаконных застроек в будущем?
10 июня 2017 года вступил в силу новый закон в сфере градостроительства №1817, а декларативный принцип, который способствовал возникновению афер вроде Войцеховского, отменен, комментирует заместитель председателя КГГА Александр Спасибко.
Согласно закону, в частности, усиливается ответственность за самовольное строительство, увеличивается перечень оснований для отказа в выдаче градостроительных условий и проверке подлежат все документы.
"Чтобы полностью исключить возможность возникновения незаконных застроек, конечно, этого мало. И необходимо еще ряд законодательных изменений, которые пропишут инструменты для осуществления контроля местными органами по застройщиками в части выполнения своих обязательств перед инвесторами", - добавляет он.
Спасибко призывает граждан быть бдительными и ответственными:
"Анализируйте всю доступную информацию о застройщике и объекте, ситуацию других его объектов. Не стоит соблазняться на слишком низкие цены. Проверяйте документы. В частности, это разрешение на строительство, документы на земельный участок, лицензию застройщика, требуйте оригиналы. Советуйтесь с юристами, и только после этого принимайте окончательное решение", - подчеркивает Спасибко.