"Це варварство призведе до колапсу і нестачі територій": Хто винен у безконтрольній і хаотичній забудові Києва і що з цим робити
За останні кілька років хаотична забудова в Києві стала особливо помітна: нові будинки з'являються із шаленою швидкістю. І часто - там, де будувати не було дозволено. Одні будівництва - незаконні, інші зводяться всупереч протестам місцевих жителів, а в третіх - не дотримується поверховість будівель. А часто всі ці три проблеми є на одній будові.
Крім того, зі спорудженням деяких нових будинків буває пов'язаний цілий список інших "недоліків": вони часто так і залишаються недобудованими, а постраждалі інвестори залишаються обдуреними власником будівельної піраміди. Наприклад, у одному із багатьох недобудов через аферу Войцеховського жителі самі збирають гроші на ліфт, електрику, фасадні роботи. Інші секції цього будинку не береться добудовувати жоден інвестор, адже завідомо відомо, що такі роботи будуть збитковими: квартири у неіснуючій секції вже давно продані.
Фото: Добудувати багато об'єктів Войцеховського, такі як "Перлина Троєщини", дуже складно (РБК-Україна)
Часто надають розголосу випадки, коли проект робіт булв задуманий як реставрація старої будівлі, але замість цього на місці унікального історичного будинку зводять черговий новобуд, який архітектурно зовсім не схожий на те, що було на його місці раніше
В мережі з'являються новини про те, як забудовники ліквідують парки і сквери, і часто заважають жителям районів і більш серйозними порушеннями навколишнього середовища. Так, на вулиці Круглоуніверситетській у центрі Києва виритий робочими величезний котлован порушив комунікації прилеглих будинків, і будівельні роботи не змогла зупинити навіть заборона КМДА і міського голови.
Будівництво нових будинків час від часу активізується і в мальовничій зоні Солом'янського парку. За словами громадських активістів з "Ініціативної групи Солом'янського ландшафтного парку", парк давно став місцем "освоєння територій" як забудовниками багатоквартирних будинків, так і комерційними підприємствами. А тим часом зелених насаджень в цьому місці стає все менше.
Експерти прогнозують: надалі ситуація лише погіршиться, адже система взаємодії "місто-забудовник-інвестор" залишається старою і корумпованою.
Styler вирішив дізнатися думки експертів про те, хто винен у тому хаосі, який панує в будівництві нових будинків в Києві і які кроки треба зробити, щоб критична ситуація змінилася на краще.
"До старих комунікацій підключають нові будинки"
Олег Андрос, експерт Національного екологічного центру вважає, що в безконтрольною і хаотичної забудови Києва винні інституції, причетні до розробки містобудівної документації, а також Київрада всіх попередніх і нинішнього скликань.
“У 2002 році був прийнятий нині чинний Генплан, досить прогресивний в питанні збереження і заповідання зелених зон. Проте в той же час почався забудовний "бум". Називаючи те, що відбувається, "інвестиціями" і "розвитком столиці", забудовники фактично будують, де хочуть і як хочуть. Будують, не рахуючись з громадськістю Києва, "купуючи" рішення Київради. Кожне з рішень Київради про будівництво в парку порушує Генплан. Саме тому за мерства Попова намагалися прийняти новий Генплан, який урізає зелені зони", - коментує він.
За словами Олега Андроса, забудовники не керуються якимось цілісним баченням розвитку Києва.
“Це вже призвело до колапсу інфраструктури Києва. На старі комунікації підключають нові будинки. Найчастіше новобудови стоять порожні через 500% навару при продажі квартир. Київ штучно роблять мегаполісом, тому що в регіонах - безробіття, і люди їдуть на заробітки в столицю", - додає він.
Комплексна, інтегрована стратегія розвитку Києва зараз відсутня, говорить Ігор Тищенко, дослідник міста, представник аналітичного центру CEDOS.
“Не секрет, що замість чітко і прозоро функціонуючої системи планування Київ управляється вручну, фактично держапаратом. Тут перетинаються інтереси всіх відомств – чиновників з КМДА, правоохоронних структур, депутатів Верховної ради та власників земель, і забудовників. Необхідно децентралізувати управління цими процесами, оскільки кожен район столиці – вже як окреме місто. Та ж Троєщина, наприклад, за чисельністю населення перевищує Івано-Франківськ. Є також і друга проблема, яка випливає з попередньої. За мером стоїть не громадськість міста, а девелопери, які зводять тисячі квадратних метрів житла. До того ж, містобудування у нас досі дуже зарегульоване, контроль не передано на місця, громадської участі у міському розвитку фактично не передбачено. Все влаштовано так, що простій людині розібратися у законності або незаконності тієї чи іншої забудови практично нереально. Зараз спостерігаємо хаос і в містобудуванні, і в плануванні. Це відбивається на всіх сферах життя. А при наявності інтегрованої стратегії розвитку міста все було б зовсім по-іншому. Адже вона у зв'язку з новим будівництвом узгоджувала б усі сторони життя киян: освіту, медицину, сервіси, транспорт", - пояснює Тищенко.
Фото: У липні 2017 року В Києві на вулиці Круглоуніверситетська 2/1 навіть після заборони на будівництво забудовники найняли робітників і вирили траншею, загрозливу сусіднього будинку – пам'ятника архітектури (facebook.com/Володимир Хенгистов)
“У майбутньому це варварство з міськими забудовами призведе до колапсу очисних комунікацій, нестачі територій для відселення з хрущовок, прогнозує Олег Андрос - це також призведе до знищення та урізання парків екомережі Києва, яку ми хочемо зробити ланцюгом об'єктів природного заповідного фонду Це і далі буде створювати так звані райони-гетто, такі як Харківський масив або Печерськ (де дефіцит зелені катастрофічно помітний вже зараз). А приклад Комфорт-тауна і близькості його до заводу Фанплит показує, що нові райони далеко не завжди так безпечні, як говорить реклама забудовників. Зараз головне завдання киян - не дати протягнути генплан, який урізає зелені зони", - говорить експерт.
"У Києві – 184 проблемних об’єктів" – КМДА
До практики громадських слухань поки не звикли
Є окремі ініціативи в різних містах України, які впроваджують принципово нові підходи до планування міського простору. Наприклад, в Україні активно діє проект по створенню інтегрованих стратегій міського розвитку під егідою Німецького товариства міжнародного співробітництва (GIZ). У проекті беруть участь Чернівці, Вінниця, Житомир Полтава.
Пілотні міста-учасники до кінця 2017 року за підтримки проекту розроблять Концепції інтегрованого розвитку. До цього процесу залучаються громадські організації та мешканці міста. На основі власного плану інтегрованого розвитку кожне місто розробляє секторальний план. Наприклад, план розвитку міської мобільності. Разом з представниками громади міста виберуть один пріоритетний проект, і до кінця 2018 розроблять його до ступеня готовності до впровадження.
"Подібним проектам важко зайти в Київ, тому що для їх реалізації у керівництва столиці відсутня політична воля", - констатує Ігор Тищенко.
В забудовах Києва далеко не завжди справа у законності або незаконності будинку, підкреслює дослідник.
“Часто мова йде про банальні домовленості. Можна взяти, наприклад, скандально відомий ТРЦ на Героїв Дніпра. Ця будівля цілком законно за документами, які завжди можна підкоригувати. Але там все робилося проти волі місцевих жителів. Громадські слухання перетворювалися у фарс, і в підсумку "протискалися" потрібні рішення. У девелоперів завжди є потужна армія юристів, які можуть "переграти" будь-який документ на їхню користь. А у громадських активістів такої армії юристів, на жаль, немає. Так чи інакше, ці масові і хаотичні забудови на різних клаптиках землі Києва призначаються для дуже невеликого прошарку багатого населення. У Києві значна, якщо не більша частина населення має засоби до існування лише на сьогоднішній день, а житло у новобудовах - все-таки досить дороге, і дозволити його собі можуть лише деякі. У нас немає міської політики доступного житла, і люди по кілька поколінь живуть в одній і тій же квартирі", - додає експерт.
Ще одна проблема - це відсутність в Києві умов і практики громадської участі в міському розвитку, говорить Ігор Тищенко.
“Громада міста не бере участь в розвитку міського середовища так, як це повинно бути. У нас тільки час від часу збираються слухання, але вони проходять по обрізаній, дуже формалізованій процедурі, і тільки при прийнятті детальних планів територій. Але що таке ідеальна громадська участь? Це коли городяни втягуються в будь-який міський проект на всіх його етапах: від вивчення потреб району до розробки і реалізації проекту. Якщо б така система у нас діяла, то ніяких проблем з хаотичними забудовами просто не було б. Зараз потреби населення районів не вивчають, і навіть такий інструмент, як бюджет участі, не може виправити цього", - каже він.
"Завдання міста - посадити всіх за стіл переговорів"
Можна довго шукати винних у недосконалості законодавства або корупції, але дана проблема набагато глибша, стверджує співкоординатор ради з урбаністики Києва, журналіст Григорій Мельничук. За його словами, ситуація не буде змінюватися, поки у міста не буде стратегії будівництва нових будинків.
“У міста немає проактивної стратегії нового будівництва - як направити енергію забудовників та попит ринку нерухомості в "мирне і конструктивне" русло. Зараз забудовники самі вишукують ділянки, де можна влізти, де можна домовитися, і далі проходять через кола пекла бюрократів і витримують протести місцевого населення. Але, насправді, має бути по-іншому: саме місто повинне пропонувати забудовникам ділянки, причому в комплексі розвитку цілих районів. З новими лініями громадського транспорту і магістралями, з комунікаціями. Навіть якщо земля у приватній власності, то завдання міста - посадити всіх за стіл переговорів і розробити дієву спільну стратегію, за якої всі - і місто, і забудовники, і місцеві жителі, і інвестори будуть рухатися", - говорить експерт.
На жаль, багатьом покупцям нового житла часто доводиться миритися з тим, що забудовник, всупереч обіцянкам, не будує ні дитсадків, ні шкіл. Як результат – катастрофічна нестача навчальних закладів для дітей, і в чергу до дитячого садка дитину потрібно записувати мало не до її народження. Про це нагадує дослідник міста Ігор Тищенко.
"У КМДА часто люблять згадувати вислів девелоперів: "Місто має розвиватися". Це вже стало свого роду крилатою фразою. А по факту вона означає, що погані тенденції не змінюються, і місто буде й далі рости у висоту і в ширину. При цьому буде ще більш відчутна нестача шкіл і дитсадків, і лікарень, і погана робота міських служб, і комунікацій, і транспорту. Забудовники не інвестують у ці сфери, тому подібні проблеми будуть лягати на плечі всіх платників податків", - підкреслює експерт.
У той же час журналіст Григорій Мельничук вважає, що очікувати дитячих садів і шкіл від будь-якого забудовника взагалі не варто.
“Забудова – це все-таки бізнес, і тут немає поняття обіцянок. З іншого боку, житло - це не просто будівля, але й інфраструктура, що забезпечує якість життя. Це вже питання запитів покупців - коли спочатку купують метри, а потім починають озиратися по сторонах. Дефіцит шкіл і дитсадків погіршує якість життя для частини сімей. І це їх питання - відстежити цей момент при виборі місця проживання, і вже тим більше при покупці квартири. А новий Генплан навіть частково вирішити цю проблему не може. За умови, якщо він буде прийнятий у тому вигляді, в якому існує зараз. Потрібна стратегія розвитку міста, розроблена разом із зацікавленими сторонами. Це вирішується на рівні кожного окремо взятого міста", - пояснює він.
"Історичні будівлі в центрі міста продовжать зносити"
Раніше Styler писав про те, що в Києві "спливають" давні будівельні проекти, які були задумані при минулих адміністраціях міста. За словами дослідника архітектури Володимира Хенгістова, це можуть бути об'єкти, які були заплановані ще за Омельченка і Черновецького і стояли "замороженими" багато років, а зараз знову починають будувати.
"Будівництво на багатьох об'єктах активізувалася тільки зараз, оскільки через девальвацію гривні люди намагаються зберегти свої депозити, інвестуючи їх у нерухомість, а девелопери рівно з тієї ж причини намагаються якомога швидше реалізувати свої будівельні проекти", - розповідав тоді Володимир Хенгістов.
У той же час дослідник міста Ігор Тищенко вважає, що подібні ділянки землі за цей час могли вже кілька разів змінити власників.
“Кілька років після Майдану на ринку нового житла було затишшя. За цей час міг відбутися перерозподіл власників, і після очікувань економічного зростання будівництва знову активізувалося. Мій прогноз такий: історичні будівлі в центрі міста продовжать зносити, і цей процес не зупинити. Це буде тривати до тих пір, поки у нас можна вручну внести зміни в Генеральний план, "продавити" потрібні містобудівні обґрунтування, до тих пір, поки місто повністю знаходиться в руках самих же власників нерухомості", - підкреслює він.
Експерт поки що не вірить у те, що ситуацію може кардинально змінити окрема ініціатива знизу. Хіба що тільки якщо ця ініціатива стане масовою, а до влади через інституції прийдуть громадські активісти, які горять бажанням змін.
“Потрібно розвивати самоврядування в кожному мікрорайоні міста. Ці люди повинні бути постійно активними, щоб впливати на органи влади. І тільки тоді ситуація зміниться на краще", - підводить підсумок Ігор Тищенко.
Як запобігти виникненню незаконних забудов у майбутньому?
10 червня 2017 року набрав чинності новий закон у сфері містобудування №1817, а декларативний принцип, який сприяв виникненню афер на кшталт Войцеховського, скасовано, коментує заступник голови КМДА Олександр Спасибко.
Відповідно до закону, зокрема посилюється відповідальність за самочинне будівництво, збільшується перелік підстав для відмови у видачі містобудівних умов та перевірці підлягають всі документи.
"Щоб повністю виключити можливості виникнення незаконних забудов, звісно, цього замало і необхідна ще низка законодавчих змін, які пропишуть інструменти для здійснення контролю місцевими органами за забудовниками в частині виконання своїх зобов’язань перед інвесторами", - додає він.
Олександр Спасибко закликає громадян бути пильними і відповідальними:
"Аналізуйте всю доступну інформацію про забудовника та об’єкт, ситуацію щодо інших його об’єктів. Не варто спокушатися на занадто низькі ціни. Перевіряйте документи. Зокрема, це дозвіл на будівництво, документи на земельну ділянку, ліценцію забудовника, вимагайте оригінали. Радьтеся з юристами, і тільки після цього приймайте остаточне рішення", - підкреслює Спасибко.